Tá ligado nessa nova forma de investimento? Tudo sobre o LIG

Por Bruno Freitas

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Em novembro de 2018, o Banco Santander, sendo o primeiro banco emissor do título na B3, estreou no mercado brasileiro a Letra Imobiliária Garantida (LIG). O lançamento foi de dois títulos que somaram R$ 24 milhões, sem liquidez e com o prazo de três anos. No fim daquele mês, o banco espanhol lançou outras séries desse título e totalizou uma emissão de R$ 153 milhões.

É o início de um plano de “juntar operações pequenas e fazer uma emissão maior, no montante entre R$ 300 milhões e R$ 400 milhões”, disse Luis Masagão, diretor de tesouraria do Santander Brasil, ao Valor Econômico, no lançamento da LIG.

Posteriormente, o Itaú emitiu R$ 1,2 bilhão em títulos da Letra Imobiliária Garantida, com uma taxa de retorno de 96% do CDI e liquidez de 3 anos. A expectativa é que, ao longo de 2019, sejam criados mais títulos por diferentes emissores, iniciando um promissor novo produto de investimento no mercado brasileiro.

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O que é a LIG?

A LIG é um ativo imobiliário de renda fixa, que surge como uma nova opção de investimento no segmento. Ela foi inspirada num título eropeu chamado de Covered bond, que é utilizado para para garantir recursos de crédito para os imóveis no Velho Continente. Para se ter uma ideia do tamanho desse mercado por lá, foram emitidos cerca de R$ 10,9 trilhões em Convered bonds em 2017.

No Brasil, o principal diferencial da LIG é oferecer uma dupla garantia ao investidor. Isto é, além da salvaguarda do banco emissor – em outras palavras, do patrimônio do banco – ainda existe como garantia uma carteira de ativos imobiliários específicas para a LIG, que não pode ser usada para quitar outras dívidas da companhia emissora.

O prazo mínimo de vencimento da LIG costuma ser de 2 anos. Isso acontece porque são títulos de longo prazo, que tem como objetivo fomentar o mercado imobiliário. Além disso, apesar de ser um título considerado de renda fixa, a LIG pode ter sua rentabilidade também atrelada à renda cambial.

Assim, a LIG tem características próprias e aparece como uma opção de investimentos no mercado imobiliário.

Porém, por ser algo novo, muitas pessoas não enxergam a diferença entre ela e outros títulos do gênero, como os CRIs.

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Qual é a diferença da LIG em relação a outros investimentos (como CRI e LCI)?

É natural que, entre tantas opções de investimentos imobiliários, exista uma confusão entre LIG, LCI E CRI. Para que ninguém se perca em uma sopa de letrinhas, é necessário conceituar o que é cada investimento – assim, a diferença ficará mais clara.

  • Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos de crédito nominativos, escriturais e transferíveis, lastreados em créditos imobiliários. Em outras palavras, eles são formados por uma carteira de financiamentos imobiliários
  • As Letras de Crédito Imobiliário (LCI) são títulos de crédito lastreados por créditos imobiliários, garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária da coisa imóvel. Ou seja, o investidor empresta o dinheiro para a instituição financiar o setor imobiliário.

Portanto, LIGs e LCIs se aproximam mais do que as outras formas de investimento do gênero porque ambas visam fomentar diretamente o mercado imobiliário e são emitidas por bancos. A principal diferença entre a LIG e um título LCI é a dupla garantia citada anteriormente.

Mas, a garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que está presente em LCIs e CRIs ainda não está disponível para LIGs.

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LIG: prós e contras

As duas grandes vantagens da Letra Imobiliária Garantida são sua segurança e a isenção de imposto de renda. A dupla garantia é realmente um diferencial do título, dando mais segurança de que seu dinheiro não será completamente perdido. Já a isenção de imposto de renda para pessoas físicas e estrangeiros, ainda que também esteja presente em outros investimentos imobiliários, é uma forma de garantir que você terá o máximo de retorno possível e também é um ponto positivo desse título.

Quanto à rentabilidade, LIG, CRI e LCI tem retornos parecidos. Quanto maior o valor investido, mais próximo de um retorno de 100% do CDI.

Como principais desvantagens estão o fato de que o título não é assegurado pelo FGC. Além disso, a baixa liquidez pode ser um entrave para quem não pensa no longo prazo. Apesar do primeiro ponto negativo ser amenizado pela dupla garantia já citada, o segundo é mais problemático: sair antes do vencimento pode representar prejuízo para você, o que significa que a LIG, assim como qualquer outro investimento, precisa ser feito com cautela e pensando no seu horizonte de investimento.

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Como investir em LIGs

No momento, a única forma de investir em LIGs é pelos bancos Santander e Itaú. Até fevereiro de 2019, os bancos eram os únicos emissores desse tipo de investimento, que ainda é novo no mercado brasileiro.

A expectativa, porém, é de um aumento de opções no mercado, tornando possível investir em algum título de Letra Imobiliária Garantida por qualquer corretora em breve.

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