Quando chamar o síndico resolve o problema do condomínio

Por Maria Teresa Lazarini

Sem vínculo emocional com os moradores, síndicos profissionais têm melhorado a gestão de prédios residenciais. Mas será que o custo deles vale mesmo a pena?

Segundo a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo, o salário de um síndico profissional pode chegar a R$ 4.200 por condomínio

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Imagine mais de 60 pessoas alocadas em um espaço com menos de 30 m². Se você mora em um condomínio, sabe que essa é a realidade das assembleias ordinárias e extraordinárias: muita gente falando alto em um local apertado. Na maioria das vezes, essas reuniões terminam com discussões por problemas que vão do som alto à noite ou uso indevido da garagem. A solução, como diria o cantor e compositor Jorge Bem Jor, é chamar o síndico para resolver todas as dores de cabeça. Será?

A imagem mais comum de um síndico é a daquele morador antigo do condomínio que, aproveitando a aposentadoria, decidiu tomar conta do prédio e resolver um ou outro inconveniente. Na maior parte das vezes, ele delega tudo para o zelador. Seu interesse é ocupar o tempo e ficar livre do pagamento da cota condominial. Mas, com o boom do mercado imobiliário, o perfil dos imóveis residenciais mudou. Eles passaram a ter áreas maiores, que exigem tempo e dedicação para administrar. Por esse motivo, a solução criada pelo artigo 1.347 do Código Civil foi a regularização da profissão de síndicos profissionais dedicados à gerência de condomínios.

O que faz um síndico profissional?

Assim como um síndico morador, o síndico profissional é o responsável para responder civil e criminalmente por um condomínio. Escolhido pela assembleia dos condôminos, esse profissional é contratado para administrar o condomínio e se certificar que o regulamento interno está sendo cumprido.

“Um síndico profissional vive o condomínio 24 horas por dia. Então, ele tem mais noção do universo em que está e consegue oferecer a melhor solução disponível”, diz Luiz Laurino, síndico profissional que administra, sozinho, seis condomínios.

Apesar de a regra de convivência e a conciliação entre vizinhos ocuparem boa parte do tempo de um síndico, a agenda desse profissional vai muito além. Esse profissional deve tomar conta de todas as responsabilidades financeiras de um prédio, cuidar e gerenciar os fundos de reserva do condomínio, organizar o cronograma de obras e manutenções, fiscalizar a inadimplência e coordenar a equipe de funcionários, tanto os contratados como os terceirizados.

Por não residir no condomínio, o trabalho de um síndico profissional consegue ser mais objetivo e imparcial. Ele não tem apelo emocional, não precisa puxar conversa fiada no elevador ou agradar o vizinho debaixo. Sua convivência com todos os moradores deve ser profissional, afinal, todos são um cliente para ele.

Mas, ao contrário de Affonso de Oliveira, conhecido como “seu Affonso”, o síndico do edifício Copan em São Paulo, que ficou conhecido como “prefeito” por administrar um edifício com 5 mil habitantes, não é preciso que o profissional esteja no local diariamente. No contrato assinado pela assembleia do condomínio e pelo síndico, é determinada a periodicidade de visita do síndico em determinada unidade.

“O serviço do síndico profissional é cobrado por hora. Em cada contrato vem definido com que frequência o síndico vai visitar o condomínio, como, por exemplo, 4 horas por semana”, diz Marcello Abdalla, sócio da Dealer, empresa de síndico profissionais que hoje coordena 18 condomínios. Segundo a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), o salário de um síndico profissional varia de R$ 1.850 a R$ 4.200 por condomínio.

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O síndico profissional reduz custos de um condomínio?

Muitos moradores ficam com um pé atrás antes de aceitar a contratação de um síndico profissional. Enquanto um síndico morador não recebe pagamento direto (apenas isenção da cota), o profissional representa um custo para o condomínio. Segundo Luiz Laurino, que atua na área há mais de 10 anos, o preço pelo serviço costuma representar o valor de um condomínio e meio.

Apesar de significar um custo adicional para os condôminos, o síndico profissional contribui para a diminuição de gastos de um condomínio. Com trabalho preventivo, ele sempre verifica se o condomínio cumpre as leis trabalhistas e fiscais, evitando ilegalidades que geram despesas altas no futuro com o pagamento de multas exorbitantes.

Sócio e síndico profissional na RJV Serviços de Gestão, Renato Munhoz afirma que a experiência com diversos condomínios confere maior expertise de mercado ao profissional, diferentemente de um síndico morador.

“Por estar sempre em contato com os fornecedores, o síndico profissional consegue comprar produtos e contratar serviços por preços mais baratos”, diz Munhoz, que presta serviços no estado do Rio de Janeiro.

O sócio da RJV também lembra que o síndico profissional costuma checar com frequência todos os gastos do condomínio. Se for identificado um aumento na conta de água, por exemplo, ele imediatamente verifica se existe algum vazamento. É essa agilidade na solução de problemas gera economia nos gastos totais mensais de um prédio.

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Quais são os cuidados em contratar um síndico profissional?

Por não ser uma profissão regulamentada, não é necessário ter diploma para conseguir ser um síndico profissional. Esse é um dos motivos que influenciaram o crescimento da profissão no Brasil. Em entrevista ao portal R7, Omar Anauate, diretor de condomínios da AABIC, afirma que 12% dos imóveis da cidade, tanto comerciais como residenciais, contam com um síndico profissional.

Com o aumento da procura por esse tipo de serviço, é importante ter em mente alguns cuidados antes de contratar um profissional. Se o local já possui uma administradora, vale a pena pedir recomendações para a empresa, uma vez que elas costumam ter um catálogo diversificado de profissionais. Outra maneira de buscar um síndico profissional é por meio do portal de serviços como o Síndico Net, que agrega os melhores profissionais de acordo com avaliações e região da cidade.

Para encontrar um bom síndico profissional, Marcelo Abdalla, sócio da Dealer, sugere primeiro analisar a carteira de clientes que a empresa possui. Ele também recomenda verificar se a empresa possui o selo “síndico 5 estrelas”, um indicador que mede a satisfação dos clientes e a qualidade do serviço oferecido.

O trabalho de um síndico deve funcionar de maneira preventiva e completa, evitando multas, atrasos de pagamento e problemas na infraestrutura. Com um bom profissional fazendo a gestão d o condomínio, talvez a última coisa que você tenha de fazer é “chamar o síndico”.

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