Como controlar a inadimplência em condomínios

Por Maria Teresa Lazarini

É preferível quitar a dívida da água e da luz, que podem ser cortadas, a ficar em dia com a cota condominial, certo? Errado. Atualmente, quem não paga em 60 dias pode ser acionado na Justiça

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Existem várias desculpas para não pagar o condomínio: o desemprego, a crise econômica do País ou outras contas que são prioridade. É preferível quitar a dívida da água e da luz, que podem ser cortadas, a ficar em dia com a cota condominial, afinal, as punições são mais brandas, certo? Errado. Essa é uma percepção que pode aumentar ainda mais o prejuízo dos inadimplentes. Atualmente, quem não paga em 60 dias pode ser acionado na Justiça.

De acordo com o Secovi-SP (o sindicato da habitação), entre março de 2018 a fevereiro de 2019 foram protocoladas 10.863 ações judiciais referentes a pagamentos atrasados de condomínios, tanto de imóveis residenciais como de comerciais. Apesar de a inadimplência ter diminuído 22,1% na comparação com o período anterior, de março de 2017 a fevereiro de 2018, o atraso no pagamento ainda é muito alto.

“A pessoa que está inadimplente torna-se uma despesa a mais para o condomínio, porque a cota que deveria ter sido paga auxiliaria no pagamento dos serviços do condomínio, que deixará de contar com aquele valor”, diz Artur Abreu, fundador da administradora de condomínios Renova Condomínios.

Como é feita a cobrança da conta do condomínio?

O papel de um condomínio é prover uma moradia de qualidade para todos que lá residem. Para isso, o síndico e a administradora contratam serviços que ajudam na manutenção do local, seja com a limpeza ou a segurança. Assim como a própria administradora e o síndico profissional, esses serviços têm um preço. Todas essas despesas do condomínio são repassadas aos moradores em uma cota condominial, que é a conta mensal do condomínio. Mas o que acontece se um dos moradores não pagar a sua parcela nesse rateio?

Além de o valor das cotas aumentar no mês seguinte, o morador terá um prazo para quitar a dívida – geralmente de 30 dias -, que será acrescida de multa. No entanto, tanto o prazo de pagamento como o valor dos juros é determinado pelo regulamento do próprio condomínio. Segundo Luiz Laurino, síndico profissional em São Paulo, a cobrança da inadimplência em condomínios é realizada pela administradora com o auxílio do síndico.

“Se um condomínio tiver uma administradora, ela fará a cobrança do pagamento do condomínio, porque é ela que gera o boleto e acompanha a régua de cobrança de cada um. Para condomínios que não têm uma régua, a administradora ajuda a desenvolver uma. Já o síndico acompanha quais unidades pagaram e quais estão inadimplentes”, diz Laurino.

Levando em conta que cada condomínio segue sua própria regulamentação, o morador que estiver inadimplente deve ficar atento às penalidades. Enquanto há condomínios que esperam mais de 3 meses para entrar com uma ação judicial contra o morador, há casos em que o atraso de 60 dias já é suficiente para levar a cobrança para a Justiça.

Uma vez encaminhada a ação judicial, a regra é a mesma para todos os condôminos: em vigor desde março de 2016, o artigo 828 do novo Código de Processo Civil afirma que o devedor precisará pagar o atraso em até 72h depois que a ação tiver sido proposta. Caso ele não pague o que deve, o imóvel será penhorado e o juiz pode decretar o arresto da conta bancária. O devedor pode até tentar se defender, mas ele terá de arcar com custas judiciais e pode ser penalizado por atrasar o processo.

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A administradora diminui a inadimplência em um condomínio?

Se o morador extrapolar a data limite de pagamento da cota, é necessário mobilizar uma equipe de advogados para abrir um processo judicial. Nesses casos, a administradora entra como braço direito do síndico, porque consegue melhorar a gestão de pagamentos e oferece suporte jurídico ao condomínio. Em condomínios sem administradora, todo esse trabalho fica nas costas do síndico, que ainda deve lidar com os outros problemas do condomínio.

“A administradora é essencial na gestão de inadimplência de um condomínio. Além de atuar na cobrança por meio de ligações, e-mails e cartas de cobrança, a administradora consegue fazer uma apuração periódica de como está a carteira de inadimplentes de um condomínio, para tentar diminuir a quantidade”, afirma Abreu, da Renova Condomínios.

Em condomínios com boas administradoras, não faltam lembretes para os moradores pagarem a conta do mês. Há pouco tempo, o único recurso que o condômino tinha para se lembrar do pagamento era por meio de uma carta-informe. Agora, o acesso ao boleto e os lembretes de cobrança acontecem, principalmente, via digital.

Um exemplo dessa modernização de cobrança está na Habitacional, que atua há 50 anos no mercado. Apesar de ainda contar com um time de 10 pessoas totalmente dedicadas à cobrança de inadimplência nos 360 condomínios administrados, a maioria do processo de cobrança é automatizado. Márcio Bagnato, diretor comercial e de condomínios na Habitacional, explica que a administradora diversificou os meios de cobrança.

Como exemplo, Bagnato diz que a Habitacional agora envia mensagens por WhatsApp Business relembrando o pagamento para os atrasados, além de disponibilizar o acesso à segunda via do boleto no próprio WhatsApp, por e-mail e pelo site da empresa. Para o executivo, essa modernização da cobrança contribuiu para diminuir a taxa de moradores inadimplentes, que agora está abaixo de 7%.

“Com um controle constante e rigoroso na cobrança, o morador prefere pagar a ser cobrado”, diz Bagnato, da Habitacional.

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