Fundos imobiliários são as grandes estrelas do momento

Por Marcio Kroehn

Com quase 300 mil investidores, FIIs são atraentes pela rentabilidade e pela isenção de impostos

Mas, para continuar em expansão, gestores sugerem mudanças no modelo do produto

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No fim de abril, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), indicador do desempenho médio dos 168 fundos listados na bolsa de valores, acumulava uma valorização de 12,5% nos últimos seis meses. Era a mais rentável aplicação, à frente do Ibovespa, o principal índice de ações da B3, que acumulava um ganho de 12,3%. Esse desempenho, somado à isenção de impostos e à obrigatoriedade de distribuição semestral de 95% dos lucros, tem atraído uma quantidade cada vez maior de pessoas. Atualmente, 74,3% dos investidores são pessoas físicas, seguido pelos investidores institucionais, com 15,6%.

“Diferentemente da bolsa de valores no Brasil, onde os estrangeiros têm participação importante, nos fundos imobiliários isso não acontece”, disse Reinaldo Lacerda, da Votorantim Asset Management, durante o 10º Congresso de Fundos de Investimento da Anbima.

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Estrangeiros passam longe dos FIIs

Com uma participação irrelevante de 1%, os investidores estrangeiros não se interessam pelos fundos imobiliários (FIIs). Como o incentivo fiscal (isenção para rendimentos periódicos e alíquota única de 20% na venda das cotas) para esse produto é voltado apenas para o investidor local, os que estão fora do Brasil acabam olhando outras oportunidades de alocação de recursos.

“Não teríamos sequer 30 mil investidores sem a isenção fiscal. Só chegamos a 300 mil com ela. Mas é preciso pensar em um preço de ativo mais equilibrado para investidores pessoa física, institucionais e estrangeiros. Talvez a saída seja o incentivo migrar para o Imposto de Renda e não na distribuição”, afirma Alexandre Assolini, sócio-fundador da Vórtx. Desde 2014, o número de investidores aumentou 2,7 vezes.

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Crescimento dolorido para os FIIs

A isenção fiscal ainda é um argumento importante para convencer os investidores a olhar para os FIIs. Ativos imobiliários, historicamente, também agradam – mesmo que esses fundos sejam compostos de diferentes tipos, como títulos (letras de crédito imobiliário (LCIs), certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) entre outros) ou tijolo (shoppings, lajes comerciais, galpões etc). Eles, claro, podem ser puros ou híbridos.

“O brasileiro, de forma geral, gosta dessa classe de ativos. Independentemente de o PIB ser 1,5% ou 4%, esses fundos vão bem. Se for um PIB de 4%, melhor, pois o setor imobiliário se beneficia. Mas o ciclo dos FIIs independe da economia”, diz Carlos Martins, sócio gestor responsável pelos fundos imobiliários da Kinea.

Porém, a expansão no número de investidores nesses últimos quatro anos veio com uma dose de dor. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) recebeu uma enxurrada de reclamações de investidores que se disseram enganados pelas instituições financeiras. Explica-se: na ânsia de convencer o investidor a trocar a poupança por um FII, o argumento usado era o de que as condições de liquidez e rentabilidade eram as mesmas. Mas, é claro, não há “renda prometida”.

“Os fundos imobiliários não são renda fixa. O CRI é o que mais se aproxima, mas os fundos embutem riscos e se aproximam mais da renda variável”, afirma Bruno Gomes, gerente de investimentos estruturados da CVM, que reforça que as cotas e os rendimentos flutuam.

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Flexibilização na distribuição dos lucros

Além de conseguir a alteração na isenção tributária para atrair investidores institucionais e estrangeiros, gestores e administradores de FIIs querem mexer na obrigatoriedade de distribuição de 95% dos lucros a cada semestre.

“Em anos de mercado ruim, seria ótimo que os fundos comprassem ativos baratos. Mas eles trabalham no hot market e foram obrigados a distribuir o lucro. A indústria cresce sem o rendimento”, diz Assolini.

Em geral, a ideia não é acabar com a distribuição do lucro, mas fazer com que ela não seja obrigatória por lei. Se passar a ser estratégica, cada gestora poderá criar produtos que acomodam a necessidade dos diferentes tipos de investidores, desde aqueles que estão no momento de receber a renda semestralmente até os que abrem mão de parte dos lucros para o reinvestimento. Essa flexibilidade pode ser a chave para o mercado brasileiro, com 168 fundos imobiliários listados e R$ 50 bilhões em patrimônio, se aproximar dos Estados Unidos, que detêm quase US$ 1 trilhão em patrimônio divididos em 226 FIIs.

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