Valor venal de um imóvel: o que é e como calcular?

O termo Valor Venal costuma ser bastante utilizado dentro do mercado imobiliário, principalmente no momento de definição do valor do IPTU e em transações de imóveis. Trata-se de um cálculo não tão simples assim, mas que guarda grande importância.

Afinal, se o corretor de imóveis não for capaz de calcular corretamente o Valor Venal, não será possível saber o montante de imposto que incidirá sobre um bem. Para se chegar a esse significador, é necessário utilizar uma fórmula.

Este artigo vai abordar as principais questões envolvendo o Valor Venal de um imóvel. Confira todos os detalhes!

O que é o valor venal?

O Valor Venal de um imóvel é uma estimativa de preço que foi definida pelo Poder Público para determinados bens — mais especificamente por meio da análise da Prefeitura do município onde a propriedade está localizada. Por meio desse valor, é possível calcular a incidência de impostos, taxas e emolumentos judiciais.

Em regra, ele não tem relação direta com o valor real do imóvel. Nesse sentido, o preço real um imóvel em uma transação imobiliária pode ser estipulado observando-se o Valor Venal.

Esse valor é obtido após os agentes da Prefeitura fazerem uma análise entre o preço que é praticado no mercado. Dessa forma, se chega ao valor final do metro quadrado do terreno urbano e da área construída.

Qual é a importância de calcular o valor venal?

O objetivo da avaliação do Valor Venal é saber qual será a quantia que os proprietários dos imóveis pagarão a título de imposto, conhecer os locais que serão isentos da cobrança, bem como calcular os emolumentos administrativos e judiciais — caso seja necessário.

Para descobrir o Valor Venal, é necessário ter o número da inscrição do imóvel específico e comparecer até um posto da Prefeitura. Algumas já disponibilizam a consulta online pelo site oficial.

De fato, trata-se de uma informação pública, que pode ser de conhecimento de qualquer pessoa, ou seja, não é necessário ser o proprietário para saber qual é o Valor Venal de determinado imóvel.

Como calcular o valor venal?

O cálculo do Valor Venal do imóvel deve levar em consideração algumas variáveis. Esses elementos podem ser diferentes, de acordo com cada município. Para isso, são analisados alguns elementos, como:

• As principais características do imóvel (metragem, posição, tempo de edificação etc.);
• A função da área da edificação;
• A utilização do imóvel: fim comercial ou residencial, por exemplo;
• A média de valor do metro quadrado dos imóveis próximos e que apresentam o mesmo padrão.

O Valor Venal precisa sofrer atualizações constantes. Afinal, o panorama imobiliário vai mudando ao longo dos anos. Contudo, nem sempre isso acontece. É comum que moradores ampliem a área do imóvel e, mesmo assim, continuem pagando valores menores do que aquele condizente com a realidade.

Isso acontece porque o Valor Venal do imóvel ainda não foi devidamente atualizado. Contudo, o Poder Público tem o poder de efetuar a cobrança retroativa dos valores que ficaram pendentes. Nesse sentido, o ideal é que os moradores procurem a Prefeitura e façam a regularização da situação do imóvel ou do terreno o quanto antes.

Qual é a fórmula do valor venal?

O cálculo do Valor Venal obedece a seguinte fórmula:

V = A x VR x I x P x TR

Confira as variáveis que são utilizadas:

• V: Valor Venal correspondente do imóvel;
• A: Área do terreno ou edificação;
• VR: Valor Unitário de Padrão Residencial: ele leva em consideração a Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
• I: Idade do imóvel (é observada a partir da data de concessão do “Habite-se”, ou do dia da reconstrução do imóvel);
• P: Posição do imóvel na rua;
• TR: Tipologia Residencial (qualidades do imóvel, reformas, acréscimos etc.).

É importante mencionar que o cálculo do Valor Venal do imóvel não é um número fixo para todos os municípios. Pelo contrário, ele varia conforme a cidade, bem como pode apresentar algumas particularidades na fórmula.

Em São Paulo, a Prefeitura ainda utiliza outras variáveis, como a subdivisão da zona urbana ou a zona fiscal. Em todo caso, é essencial observar a legislação municipal para entender o Valor Venal do imóvel que será comercializado.

Qual é a diferença entre o valor venal e o valor de mercado?

O Valor Venal é um valor de referência, estipulado pela Prefeitura de uma determinada cidade. Ele é obtido por meio de uma fórmula específica. Esse significador costuma ser utilizado para calcular o montante de impostos, taxas e emolumentos que o proprietário terá que pegar.

Por sua vez, o valor de mercado é efetivamente o valor pelo qual o bem costuma ser negociado no mercado imobiliário. Ele é importante para calcular os impostos que terão que ser pagos no momento de compra e venda do imóvel.

Esse valor é determinado a partir da situação do mercado, ou seja, a lei da oferta e procura de imóveis é levada em consideração — fatores econômicos, necessidade e urgência na compra e venda etc.

O valor de mercado costuma levar em consideração os seguintes aspectos:

• Proximidade com centros comerciais;
• Segurança do bairro onde o imóvel está localizado;
• Idade e estado de conservação da estrutura do imóvel;
• Existência de segurança e ambiente para o lazer;
• Comissão que é cobrada pelo corretor de imóveis.

Apesar do fato de o Valor Venal e valor de mercado não serem a mesma coisa, o Valor Venal pode ser útil para definir o valor de mercado. Isso porque muitos corretores costumam levar em consideração o Valor Venal para estipular um preço justo e realista no momento de anunciar o bem para compra e venda. Trata-se de um critério objetivo.

Quais impostos utilizam o valor venal na base de cálculo?

O Valor Venal é utilizado para o cálculo do IPTU (Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana) e do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis).

A cobrança do IPTU é feita anualmente. Por sua vez, o ITBI somente incide sobre a negociação de transmissão do bem.

Ambos são impostos de natureza municipal, cuja arrecadação é direcionada para o investimento em saúde, educação, segurança, saneamento básico e outras necessidades da população.

Como você pôde perceber, o Valor Venal de um imóvel também pode influenciar o valor real de venda da propriedade. Isso porque o cálculo leva em consideração aspectos burocráticos, como também é influenciado por elementos externos, como a situação econômica do país e a possibilidade de liberação de crédito para financiamento.