Como funciona o Financiamento Imobiliário?

Por Diana Ribeiro

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A compra da casa própria é o desejo de 10 entre 10 brasileiros. Mas como os valores costumam ser altos e nem sempre há recursos financeiros disponíveis para o pagamento à vista, o financiamento imobiliário é uma prática comum. Por isso, o IQ vai esclarecer as dúvidas mais comuns em relação ao financiamento imobiliário.

O que é o financiamento de um imóvel?

O financiamento imobiliário é uma linha de crédito oferecida por bancos destinada a compra de um imóvel. A lógica é a seguinte: a instituição financeira empresta o dinheiro para o contratante comprar o imóvel e, em troca, cobrará o valor emprestado acrescido de juros. O contratante, por sua vez, pagará mensalmente ao banco as parcelas do financiamento – que dura, em média, 20 anos.

Quais imóveis podem ser financiados?

O financiamento se aplica para imóveis novos ou usados, independentemente de sua finalidade (residencial ou comercial). O contratante pode morar no imóvel no período do financiamento, mas é importante lembrar que enquanto o valor do financiamento não for quitado, o imóvel pertence ao banco, ou seja, não fica em nome do comprador e sim da instituição financeira.

O imóvel financiado pode ser vendido?

Sim. É possível vender a casa ou apartamento financiado. Porém, não há a possibilidade do contratante negociar a venda diretamente com o novo comprador sem passar pelo banco.

O imóvel só pode ser vendido por quem detém o seu direito de propriedade – que nesse caso é o banco. Desta forma, a instituição financeira elaborará um contrato de financiamento bancário para o novo comprador, que pode assumir a dívida do financiamento ou quitar o saldo devedor à vista.

Quem pode fazer financiamento imobiliário?

Para ter acesso ao financiamento imobiliário é necessário comprovação de renda. Não há obrigatoriedade em trabalhar sob o regime CLT, mas é preciso mostrar ao banco qual é sua fonte de renda mensal e como arcará com aquela dívida pelos próximos anos. O valor das parcelas do financiamento não deve comprometer mais do que 30% do rendimento familiar.

Além disso, o interessado em realizar um financiamento de imóvel deve ser:

– brasileiro, naturalizado ou estrangeiro com visto de permanência;

– ser maior de 18 anos ou emancipado. A idade limite para solicitar o financiamento é de 80 anos e seis meses somando a idade com o prazo de parcelamento.

Uma dúvida comum é se negativado pode fazer financiamento imobiliário. Não há nada que impeça que a pessoa endividada tente um financiamento. No entanto, a aprovação pela instituição financeira é mais complicada, pois quem está com o nome sujo tem um histórico financeiro negativo e gera insegurança aos bancos.

Quais são os juros cobrados?

Deve-se analisar na hora de fazer um financiamento imobiliário, além da taxa de juros cobrada pela instituição financeira, o Custo Efetivo Total (CET). O CET inclui todas as despesas a serem pagas no financiamento, como seguros e taxas extras.

Os bancos, especialmente a Caixa Econômica Federal, são os principais financiadores de imóveis no Brasil. Mas é muito importante pesquisar as condições disponíveis em todo o mercado. As taxas de juros podem variar bastante, assim como a duração dos contratos e o valor total do imóvel que pode ser financiado.

A modalidade de financiamento também influencia no valor final pago. Existem dois tipos praticados no mercado hoje: o financiamento pela Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC).

Na Tabela Price, o valor das parcelas é fixo, enquanto que no SAC as parcelas são decrescentes, o que significa que começam altas e diminuem ao longo do tempo. Quando se financia pelo SAC, o valor final do financiamento é menor do que pagando uma parcela fixa.

Uma boa dica é checar se você se esquadra nos critérios do Minha Casa, Minha Vida, programa social do governo federal que facilita o acesso ao crédito para financiamento de imóvel. O intuito do programa é diminuir o déficit habitacional no Brasil. Ele é bastante vantajoso pois os juros são menores do que a média do mercado financeiro para essa modalidade.

Para quais outros gastos devo me preparar?

Se você está decidido a financiar um imóvel, pesquisou as taxas de juros em diversos bancos, encontrou o imóvel que fez seus olhos brilharem, os valores das parcelas cabem no seu orçamento e tem ao menos 10% do valor para dar de entrada, saiba que os custos não param por aí.

O ideal é conseguir em média 40% a 50% do valor do imóvel para dar de entrada e financiar o restante. Se isso não for possível, uma alternativa é poupar até o que valor a ser pago pelo financiamento seja aproximadamente o mesmo que se paga de aluguel.

Mas não pense só nas parcelas. Além delas, o comprador deverá incluir no seu orçamento valores que cubram os seguros obrigatórios, como os de morte, invalidez e de danos físicos ao imóvel. Isso assegura aos bancos que, caso um dos cônjuges venha a óbito ou que haja algum dano grave ao imóvel durante o período do financiamento, isso não vá afetar o pagamento da dívida.

Também incide para o comprador o pagamento de outras taxas, que variam conforme a modalidade contratada para o financiamento. Esses valores são calculados por meio do saldo devedor, as taxas de juros que incidem sobre as parcelas, e o prazo que ainda falta para quitar todo o financiamento.

E nunca se esqueça do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Esse imposto deverá ser pago na entrega das chaves. O valor é estabelecido municipalmente e não é raro que fique em torno de 3% do valor do imóvel – isso mesmo, é bem salgado.

Além disso, não desconsidere despesas com despachantes, taxas de cartório, o valor do condomínio (em caso de apartamento), a mobília e até uma possível reforma. Portanto, faça as contas direitinho e certifique-se de que financiar um imóvel cabe no seu orçamento para não ficar no vermelho depois.

Passo a passo de como fazer o financiamento de imóvel

  • 1° passo: encontrar o imóvel.
  • 2° passo: escolher o financiamento. Pesquise o financiamento imobiliário em diversos bancos. As taxas de juros e as condições de pagamento variam de um para outro. Analise qual é a melhor opção para a sua realidade. Financiar um imóvel requer cautela, planejamento e pesquisa.
  • 3° passo: documentação. Os bancos geralmente solicitam alguns documentos pessoais, como RG e CPF, além de certidão de casamento (quando for o caso) e comprovante de renda – holerites, extratos bancários ou declaração de imposto.
  • 4° passo: avaliação e aprovação. Depois de juntar e entregar a documentação, o banco realiza uma análise de crédito. Se não houver nenhum impedimento, o crédito é liberado.
  • 5° passo: avaliação do imóvel e contrato. O banco, por meio de uma empresa terceirizada, realiza a avaliação do imóvel escolhido e confirma seu valor. Se tudo estiver de acordo, o contrato é firmado. É nesse momento que a instituição financeira paga ao vendedor o valor do imóvel. Após esse passo, o comprador inicia o pagamento das parcelas mensais até quitar o financiamento.